¿Alquilar o comprar vivienda? Cómo hacer bien las cuentas

En España, la idea de que "alquilar es tirar el dinero" ha estado muy arraigada durante décadas, y algo parecido ocurre en buena parte de Latinoamérica, donde la vivienda en propiedad se asocia a seguridad y patrimonio familiar. Sin embargo, la decisión entre alquilar y comprar no admite una respuesta universal. Depende de los precios de la zona, del coste de la financiación, del horizonte temporal de cada hogar y de lo que se haría con el dinero de la entrada si no se comprara.

Con precios de compra y de alquiler en niveles exigentes en muchas ciudades (el INE publica trimestralmente el Índice de Precios de Vivienda y elabora estadísticas sobre el alquiler, que permiten seguir su evolución), conviene hacer las cuentas con calma. Este artículo propone un método sencillo para hacerlo.

Los costes reales de comprar

Comprar una vivienda implica mucho más que el precio de venta. Para comparar con el alquiler hay que reunir todos los costes, tanto los iniciales como los recurrentes.

Costes iniciales

• Entrada. En España, los bancos suelen financiar como máximo alrededor del 80 % del valor de tasación, por lo que el comprador necesita aportar el resto con ahorro propio.
• Impuestos. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, con frecuentes bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o primera vivienda; la agencia tributaria de cada región publica los tipos aplicables. En vivienda nueva se aplica el IVA (con carácter general, el 10 %) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
• Gastos de compraventa. Notaría, registro, gestoría y tasación. Desde la ley hipotecaria de 2019, buena parte de los gastos de constitución del préstamo corren a cargo del banco, pero el comprador sigue asumiendo la tasación y los gastos de la escritura de compraventa.

Como orden de magnitud, la suma de impuestos y gastos suele representar un porcentaje relevante del precio que debe sumarse al ahorro necesario.

Costes recurrentes

• Intereses de la hipoteca. Solo los intereses son un coste; la parte de la cuota que amortiza capital es, en realidad, ahorro que se acumula en forma de vivienda. Para comparar ofertas, fíjese en el TIN y en la TAE.
• IBI, comunidad de propietarios y seguros (hogar y, a menudo, vida vinculado al préstamo).
• Mantenimiento y reformas. Es un gasto irregular pero inevitable. Una práctica habitual es reservar cada año un pequeño porcentaje del valor de la vivienda.

Los costes reales de alquilar

El inquilino paga la renta mensual y, normalmente, el seguro de contenido. Debe aportar una fianza (en España, con carácter general, una mensualidad en vivienda habitual) y posibles garantías adicionales. A cambio, no asume impuestos de compra, mantenimiento estructural ni IBI, salvo que el contrato lo traslade, y conserva la flexibilidad para mudarse.

El riesgo principal es la incertidumbre sobre la renta futura y sobre la continuidad del contrato. En España, la normativa de arrendamientos y las reglas aplicables en zonas tensionadas condicionan esas actualizaciones; lo explicamos en Ley de vivienda y zonas tensionadas.

El factor olvidado: el coste de oportunidad

La gran omisión en muchas comparaciones es el dinero de la entrada y los gastos iniciales. Si se compra, ese capital queda inmovilizado en la vivienda. Si se alquila, podría invertirse y generar una rentabilidad. Gracias al interés compuesto, esa diferencia puede ser significativa a largo plazo; lo explicamos con ejemplos en el interés compuesto explicado.

Por supuesto, la inversión alternativa también tiene riesgo y volatilidad, y la vivienda puede revalorizarse o no. Ninguno de los dos caminos es neutral.

Un ejemplo hipotético para ordenar las cifras

Supongamos, como ejemplo hipotético y con cifras redondas, una vivienda de 200.000 euros que podría alquilarse por 800 euros al mes:

• Compra: entrada de 40.000 euros más unos 20.000 euros entre impuestos y gastos. Hipoteca de 160.000 euros. Suponiendo un interés del 3 % anual, los intereses del primer año rondarían los 4.800 euros. A eso se suman, por ejemplo, 1.500 euros de IBI, comunidad y seguros, y 1.500 euros de mantenimiento. Coste anual "no recuperable" aproximado: 7.800 euros.
• Alquiler: 9.600 euros al año en renta. Pero los 60.000 euros que no se han destinado a la compra podrían invertirse. Si rindieran, por ejemplo, un 3 % anual, generarían unos 1.800 euros; el coste neto del alquiler quedaría en torno a 7.800 euros.

En este caso hipotético, ambos caminos están casi empatados el primer año. La balanza se inclina hacia la compra si la vivienda se revaloriza o si la renta del alquiler sube con fuerza, y hacia el alquiler si los tipos de la hipoteca son más altos, si hay que vender pronto (y volver a pagar costes de transacción) o si la inversión alternativa rinde más. Ninguna de estas cifras es una previsión: son supuestos para mostrar el método.

Una regla rápida: la relación precio-alquiler

Una forma sencilla de orientarse es dividir el precio de la vivienda entre la renta anual que pagaría por alquilarla. En el ejemplo anterior, 200.000 / 9.600 ≈ 21 años. Cuanto más alto es este cociente, más cara es la compra en relación con el alquiler, y viceversa. No sustituye a un cálculo completo, pero ayuda a comparar barrios y ciudades.

Factores personales que pesan tanto como los números

• Horizonte temporal. Los costes de comprar se diluyen con los años. Si prevé mudarse en pocos años, el alquiler suele tener ventaja.
• Estabilidad laboral y de ingresos. Una hipoteca es un compromiso a largo plazo. Antes de firmarla conviene contar con un fondo de emergencia y un presupuesto personal holgado.
• Diversificación del patrimonio. Para muchas familias, la vivienda acaba concentrando casi todo su patrimonio en un solo activo y una sola ciudad, con poca liquidez.
• Preferencias. Libertad para reformar, arraigo o, por el contrario, flexibilidad para cambiar de ciudad.

Qué cambia en Latinoamérica

En muchos países latinoamericanos, el cálculo tiene particularidades propias. La inflación suele ser más alta o más variable, y los créditos hipotecarios pueden estar indexados (UF en Chile, UDI en México, UVA en Argentina), lo que hace que la cuota en moneda local cambie con los precios. Además, en algunas economías el acceso al crédito es limitado por la informalidad laboral, y los programas públicos de subsidio o ahorro previo pueden modificar mucho las cuentas. Lo repasamos en acceso a la vivienda de los jóvenes en Latinoamérica.

Qué vigilar antes de decidir

1. La evolución de los tipos hipotecarios y del euríbor, cuyo valor mensual oficial difunde el Banco de España.
2. La relación precio-alquiler en la zona concreta donde busca.
3. Los cambios normativos sobre alquiler y fiscalidad de la vivienda en su comunidad autónoma.
4. Su propio horizonte vital y profesional a cinco o diez años.

Conclusión

Alquilar no es tirar el dinero y comprar no es siempre invertir. Comprar tiene sentido cuando el horizonte es largo, la financiación es asumible y el precio guarda una relación razonable con el alquiler; alquilar puede ser la opción racional cuando se valora la flexibilidad o los precios están tensionados. Lo importante es comparar costes no recuperables en ambos lados, incluir el coste de oportunidad de la entrada y no forzar una decisión de tanto calado por presión social. Para complementar el análisis, puede consultar los indicadores del precio de la vivienda en España.